Что будет с ипотекой, рефинансированием и «Семейной программой»?
Отвечает специалист
Экономическая ситуация в России значительно ухудшилась после 24 февраля. Какими конкретно будут последствия в долгосрочной перспективе, предсказать едва ли возможно.
В нынешних условиях в зоне особого риска оказываются люди, взявшие крупные кредиты и ипотеку. Что делать тем, кто планировал брать ипотеку, но не успел этого сделать? Изменится ли что-то в системе рефинансирования?
Попросили у директора Консультационного центра ДОМ.РФ Михаила Ковалева ответить на пять самых главных вопросов, которые сейчас волнуют ипотечников.
Какие основные тренды развития этой сферы?
Ипотека по-прежнему остается одним из самых действенных способов улучшить жилищные условия. Однако в первом квартале 2022 года вслед за ключевой ставкой выросли и рыночные ставки по ипотеке. Теперь, скорее всего, люди будут более заинтересованы стать участниками госпрограмм.
Уже в марте доля ипотеки c господдержкой составляла около 40 процентов от всего объема кредитов. В дальнейшем этот показатель будет увеличиваться.
Ставки по госпрограммам остаются на минимальном уровне. По «Семейной ипотеке» можно оформить кредит до шести процентов годовых, а по «Дальневосточной» — до двух процентов.
Наиболее универсальной программой по-прежнему является «Льготная ипотека». Недавно ее условия были скорректированы, чтобы поддержать граждан и строительную отрасль. Сегодня с помощью программы ипотеку по ставке до 12 процентов может оформить любой совершеннолетний гражданин РФ. Максимальная сумма кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленобласти — 12 миллионов рублей, для других регионов — шесть.
Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать? Будут ли снижаться ставки по ипотеке?
Сложно дать совет, который будет работать для всех. Принимая решение, нужно в первую очередь учитывать свою финансовую ситуацию, соотношение доходов и расходов, наличие накоплений.
Льготные ипотечные программы продолжают работать, и сегодня вполне реально оформить кредит по ставке шесть процентов годовых или даже ниже. Кроме того, 8 апреля Банк России объявил о снижении ключевой ставки с 20 процентов до 17, вслед за этим банки начали пересматривать ставки по ипотеке.
Не стоит забывать про федеральные выплаты, которые можно использовать для снижения финансовой нагрузки, — налоговый вычет и материнский капитал.
Что будет с программой «Семейная ипотека»? Поднимут ставку на нее? Продлят?
Правительство сохранило условия программы «Семейная ипотека» с действующей льготной ставкой до шесть процентов годовых на покупку жилья или строительство частного дома — воспользоваться ею можно до 31 декабря 2023 года. Если у вас есть ребенок с инвалидностью, установленной после 2022 года, ипотеку под шесть процентов можно оформить до 31 декабря 2027 года.
Работает ли рефинансирование в нынешних обстоятельствах и выгодно ли оно?
Рефинансирование — реальный инструмент снижения платежной нагрузки, даже в нынешних условиях. Но его нужно использовать правильно.
Сегодня большинство кредитов, которые выдают банки, основаны на аннуитетных платежах: в течение всего срока кредита ежемесячный платеж остается одним и тем же, но первые годы большая часть денег идет на оплату банковских процентов, а остатки — на погашение основного долга. В дальнейшем пропорция меняется.
Например, при оформлении ипотечного кредита на сумму три миллиона рублей и сроком 20 лет по ставке 12 процентов ежемесячный платеж будет составлять 36 тысяч рублей. В первый год использования кредита из этой суммы на погашение основного долга будет уходить только шесть с половиной тысяч рублей, а 29 с половиной тысяч — на банковские проценты. С каждым месяцем пропорция будет постепенно меняться, и десять лет спустя уже 18 700 рублей будет идти на погашение долга и 16 600 — на оплату процентов.
Может возникнут вопрос, какое отношение это имеет к рефинансированию? Именно здесь кроется ключ к правильному перекредитованию. Дело в том, что при рефинансировании оформляется новый кредит, с помощью которого производится досрочное погашение изначальной ипотеки. Это приведет к тому, что по новому кредиту основная часть платежа вновь будет уходить на оплату процентов.
Поэтому рефинансирование лучше делать на ранних этапах и не позднее середины срока кредита.
Еще одна вещь, о которой стоит помнить, связана с разницей между старой и новой ставкой. Желательно, чтобы она была не менее полутора-двух процентов, — тогда выгода от рефинансирования будет ощутима. Для рефинансирования подойдет программа «Семейная ипотека».
Что делать тем, кому отказались давать ипотеку?
Зависит от причин отказа. Они могут быть разные — плохая кредитная история, недостаточный доход, несоответствие условиям программ.
Если проблема в кредитной истории, перед тем как обращаться повторно, попытайтесь ее улучшить. Например, оформите небольшой потребительский кредит или заведите кредитную карту. Понятно, что следует избегать просрочек, чтобы не ухудшить ситуацию.
Если банк отказал из-за недостаточного дохода, можно постараться собрать документы, которые подтверждают наличие финансовых возможностей по обеспечению кредита.
Также можно попробовать увеличить сумму первоначального взноса (например, с помощью материнского капитала). Еще один рабочий вариант — привлечь созаемщиков с хорошим доходом.
В случае, если вы не подошли по условиям программы, изучите другие меры государственной поддержки. Сегодня на федеральном и региональном уровне действует более 250 жилищных программ.
